0212 876 04 37-38 info@marmarakavaklikent.com

KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965
Sayı: 12038

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

A)  Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I-Genel kural:

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının
kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi
bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki
veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre,
bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya
ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada
yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan
sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın
ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları
kurulabilir.

II – Tarifler: Madde
2 –
Bu kanuna göre :

a)      Kat
mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas
yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı
ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu
kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine
(Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis
edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde
kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat
maliki);

b)
Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında
kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan
yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle
paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);

c)
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat
mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya
birden çok yapının bağımsız bölümleri için o
arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine
göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara
da (kat irtifak sahibi); d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa
göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet
paylarına (Arsa payı); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının
kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); Denir.

III – Kat mülkiyetinin ve kat
irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle
bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik: 13/4/1983 –
2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının
bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının
kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme
halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin
değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden
düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa
payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya
azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü
saklıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir
irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın
malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan
birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine,
bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

  IV – Ortak yerler:

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile
belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler
bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a)   Temeller ve
ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar,
tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler,
merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel
tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel
çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük
ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus
olup bağımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve
kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar,
yapının genel su depoları, sığınaklar,

b)      Her kat
malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon,
radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk
hava tesisleri,

c)
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları,
yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların
dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak
yer) konusuna girer.

B)  Bağlantılar :

I – Bağımsız
bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri
veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da
birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından
ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve
başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine
bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış
arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar,
kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına
konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan
irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce
o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan
haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında,
kendiliğinden kayıtlar.

II- Bağımsız
bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Madde 6 – Bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis
edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su
saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız
bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin
de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün
(Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu
zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu
haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde
kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle
bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri,
kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler
de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya
kiralanmış olur.

C)    Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle
satınalma (Şüf’a) hakkı:

I – Ortaklığın
giderilmesi:

Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına
tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi
dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi
istenebilir.

II- Önceiikle satınalma
hakkı:Madde 8 –
(Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir
gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı
bağlanmış arsa payının satılması halinde
diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle
satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün
paydaşlarından birinin kendi payını başkasına
satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını
kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

D)  Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait
kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya
yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat
mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer
kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat
İrtifakının Kurulması

A)  Genel kural:

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi
senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün
mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya
birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken
aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat
mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil
edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet
uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli
bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi
davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri,
paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız
bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o
gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek
suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı
tahsisine karar verebilir.

B)   Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11

Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille
ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde
de uygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti
kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler
gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel
hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış
olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre,
ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C)    Kat mülkiyetinin kurulması:

I – İstem ve belgeler:

Madde 12 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine
çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından
imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması
lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince
düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve
bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa
paylarının gösterilmesi şarttır. Dilekçeye veya istem
tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi
gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de
eklenir.

a)      Anagayrimenkulün
(yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin
ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis
tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin
doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda
yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen
yapı kullanma belgesi;

b)
Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve
mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve
doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;

c)      Her
bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş
bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile
giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış
noterden tasdikli liste;

d)
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına,
birden çok yapının varlığı halinde bu
yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler
tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

A)  Kat maliklerinin hakları:

I – Bağımsız
bölüm üzerinde:

Madde 15 –

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde,
bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

  II – Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak
yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre
malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler;
bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve
çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine
sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.

B)    Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa
üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı
süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine
düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı
olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik:
13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının
tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir
veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici
hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı
kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve
bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya
başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi
anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat
İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A)    Kat Maliklerinin borçları:

I – Genel kural:

Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız
bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin
haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla,
karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat
maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız
bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu
bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte,
müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci
madde hükmü saklıdır.

II – Anayrimenkulün
bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün
bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve
sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat
maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde
inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış
badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise
ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine
bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak
rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve
değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve
diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan
dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- Anagayrimenkulün genel
giderlerine katılma :

Madde 20 –(Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 – 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında
başka türlü anlaşma olmadıkça:

a)
Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için
toplanacak avansa eşit olarak;

b)
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma
ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer
giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için
toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla
yükümlüdür.

c)      Kat
malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri
sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.) Gider veya avans payını
ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere
göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans
payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya
onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan,
kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere
katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere
sebep olanlara rücu hakları vardır.

IV – Sigorta
anlaşması:

Madde 21 –

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat
malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında,
katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması
halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat
maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya
ortak yerlerden bir kısmı hasara
uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan
yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır, Kat
malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan
zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız
bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu
halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki
payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine
ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

V – Ortak giderlerin
teminatı:

Madde 22 – (Değişik birinci fıkra:
13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına
düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,
bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak,
kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira,
miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira
borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa,
mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız
bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin
yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci
maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu
ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları
önceliklidir.

VI – Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 – Kat maliklerinden birinin
bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen
bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya
tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız
bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka
sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli
işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün
bir kısmının harap olması halinde, harap olan
bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya
bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için,
sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya
dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin
malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye
mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade
yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların
uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen
bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür- ler.

VII – Yasak işler:

Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş
veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler
kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri
hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan
muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün,
kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema,
tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi
eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane,
süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane,
basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat
malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine
şerh verilir.

VIII – Kat mülkiyetinin devri
mecburiyeti:

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre
kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle
diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek
derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının kendilerine devredilme- sini hakimden
istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız
bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu
mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında
devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat
maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı
öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız
bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa
payları oranında, devrolunur. Aşağıdaki durumlarda,
birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları
ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra
veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince
verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte
devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi
bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer
olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden
başlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının
doğumundan başlıyarak beş yıl içinde
kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

B)    Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu
olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere
yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre
tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine
getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak,
yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen
borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar
tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmezse,
diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa
payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri
karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları
oranında, devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin
kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması
sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu
yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Anagayrimenkulün Yönetimi

A)  Genel kurul:

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca
yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı
kalmak şartiyle, bu kurul tarafından
kararlaştırılır.

B)    Yönetim planı:

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve
yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini
bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm
bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak
anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara
bağlanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim
planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin
beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim
planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle
onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan
değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar)
hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına
bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında
saklanır.

C)    Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları: I

I-Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan
az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle
bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı
içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin
veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve
toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat
maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü
mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri
kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken,
birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması
halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte
yapılacağı da belirtilir.

  II-Yeter sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı bakımından yarısından
fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir. Yeter sayı
sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa
kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya
katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter
sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

III – Oya katılma:

Madde 31 – Her kat maliki,arsa payı oranına
bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki,
her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir;
bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin
sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı
bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı
yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir
bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki
görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat
maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı
kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını
kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV – Kararlar:

Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından,
sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek
kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri,
yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat
malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya
denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat
malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu
kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa
numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir
deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince
imzalanır karara aykırı oy verenler bu
aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir
husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar
defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide
olarak ona göre çözülür.

 V – Hakimin müdahalesi:

Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı
olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira
akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak
devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine
getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini
istiyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim
planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet
kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği
kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya
tebliğ eder. Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine
getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası
alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü
mahfuzdur.

  D)  Yönetici: I – Atanması:

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi
aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç
kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim
kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün
bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici
durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici
her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık
toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp
bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse
diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu
yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu
atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca
değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu
atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat
göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa
bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu,
yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadı ile
iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı
yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması
mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her
birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan
250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.

 II – Yöneticinin görevleri:

1.  Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında
belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici
aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen
kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak
kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı
için gereken tedbirlerin alınması; c) Anagayrimenkulün sigorta
ettirilmesi; d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma,
onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,
sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim
planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans
olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın
harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans
toplanması; e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin
kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat
malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,
bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f)
Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Anagayrimenkulü
ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan
vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün
korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; i) Kat
mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine
karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek
hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j)
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve
gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap
açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya
çağırılması.

  2.   Defter tutulması ve belgelerin
saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun
kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın
özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere
tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle
diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her
takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde
yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu
maddede yazılı

3.   İşletme projesinin
yapılması:

Madde 37 – (Değişik:13/4/1983 – 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici
gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a)
Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci
maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle
diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20
nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir. Bu
proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen
yararlananlara, imzaları karşılığında veya
taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde
projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun
işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas
Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden
sayılır.

  III- Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir
vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, yönetim planında
Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman
yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı
içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar
elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına
vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların
arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı
zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

  IV-Hakları:

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına
sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri
yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen
vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye
mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip
yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın
tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya
kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa
bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Değişik: 13/4/1983-2814/13
md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış
yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp
katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda
katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir
karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine
düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

  A)    Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu
görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin
çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların
denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman
konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla
beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman
yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi
aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri
bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde
denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,
eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının
birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla
denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki
düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği
taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve
verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1)
den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları
taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere
geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

  B)    Yenilik ve ilaveler:

I – Faydalı olanlar:

Madde 42 – Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi
başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün
veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale
konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına
yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa
payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından,
faydalanma oranına göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 – KHK – 431/1 md.; Aynen
kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak
kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak
maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır. (Ek : 10/12/1990 – KHK – 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1
md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya
dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu
karara aykırı hükümleri değiştirilmiş
sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa
payı oranına göre ödenir.

  II – Çok masraflı ve lüks
olanlar:

Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve
ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks
bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri
tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki,
gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin
giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat
malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan
kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin
yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa
payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik
veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

  III- Bağımsız
bölüm ilavesi:

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme
kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında
veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci
fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya
ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre,
yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız
bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve
oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni
bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu
memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat
irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız
bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi
ve anagayrimen- kulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre
bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki
ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak
istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan
kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız
bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde,
yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan
kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan
kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan
bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan
eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu
yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat
mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler
adına tescil edilir.

 C)    Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya
arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin
başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya
anayapının dış duvarlarının, çatı veya
damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim
işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar
üzerine yapılabilir.

 ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat
İrtifakının Sona Ermesi

A)    Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I – Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya
kamulaştırılması ile:

Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti
kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek
kişinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona
ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün
bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan
malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait
yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere
bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya
gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak
suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin
kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil
kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden
biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla
kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak
kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi
istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil
kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının
yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine
göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat
ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet
esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün
ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe
tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya
kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi
genel hükümlere göre yapılır. Anagayrimenkul kamulaştırılırsa,
her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli
bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de
gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine
ödenir.

  II – Anayapının harap
olması:
Madde 47 – Anayapının tümü
harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden
sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri
tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden
yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir
kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir
yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri
karşılığında ve arsa payları oranında
kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa
payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının
(Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını
devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl
içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya
aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere
bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci
fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti
kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar. Yukardaki fıkra hükmüne
uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti
kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan
bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri
uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup
da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin
yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız
bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp
yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden
başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine
yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden
yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları,
bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir. Harabolan
bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede
yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına
çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh
verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat
mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.

III- Bildirme ödevi ve
kaydın silinmesi:
Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya
bir kısmının harabolması halinde durum yönetici
tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün
kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap
olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun
bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden
bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte
biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup,
Hazine sorumlu değildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı
anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat
mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı
sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet
esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta
bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan
anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından
yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak
istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler
uygulanır.

B)   Kat
irtifakının sona ermesi:
Madde 49 –
Kat irtifakına konu olan arsanın
maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir
beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka
her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın
tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale
gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona
erer. (Değişik fıkralar:13/4/1983 – 2814/14 md.): Kat
irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması
sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı
yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi,
gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat
irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için
uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden
uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı
kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.

YEDİNCİ BÖLÜM

Son Hükümler

A)    Yasaklar:

Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra
Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün
paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak
hakkı kurulamaz. Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti
kurulamaz.

  B)  Yeni duruma uyma :

Medeni Kanunun yürürlüğe
girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 – (Değişik birinci fıkra:
30/4/1969 – 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu
kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir gayrimenkulün
paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde
irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971
tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek
yalnız ortak mülkiyet devam eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin
birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet
kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine
başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci
maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak
yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran
ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter. Diğer ortak malikler bu
çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve
yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa,
hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.

II- Medeni Kanundan önce kurulmuş
olan haklarda :

Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce
(Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan
haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl
içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca
kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir: a) Gayrimenkul üzerinde
bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak
sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o
gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve
hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet
hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili
hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar. b) Yapı bölümleri mevcut
olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki
esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle
kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o
suretle tescil edilir. c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski
haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu
çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı
ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının
tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin
(a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin
müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve
durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu hakların tapu idaresince kat
mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için
gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili
hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine
bildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava
açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III- Medeni Kanuna göre
kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Madde 53 – Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir
gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden
kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak
için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine
çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı
yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun
primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.

C) Özel kanuna göre
ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin
durumu:
Madde 54 – İmar Kanunu hükümlerine göre
ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller
arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46
ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda
bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın
giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Böyle bir
anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki
geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre
ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı
ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün
malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını
teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık
giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının
tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya
altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse
ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre
mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak
edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti
kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp
ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci
fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri
arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

C)  Harç ve vergiler:

Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat
irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva
etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni
Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının
51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce
kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat
irtifakına çev- rilmesi işlemlerine de şamildir. Kurulan kat
mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

D)  Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:

Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği
görevler, belediye olmıyan, yerlerde o yerin bağlı
bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı
İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili
belediyece yerine getirilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM
(1)

Devre Mülk Hakkı

Madde 57 –Mesken olarak kullanılmaya
elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak
maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız
bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek
mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça
devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin
sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde
bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı
bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı
olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Madde 59 –Devre mülk hakkının
yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az
süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi
kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu
hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile
bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu
kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı
üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve
düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak
yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında
dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri,
yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için
ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk
sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak
sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu
kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. (1) Bu
bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985
tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız
bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir
gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak
tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk
yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla
bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre
mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında
kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız
bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan
yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi
sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun
giderilmesini isteyemezler.

Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri,kendilerine
ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade
ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme
hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime
mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde,
istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu
kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde,
mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve
tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca
boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına
yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz.
İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları
saklıdır.

Madde 65 –Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve
borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve
uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya
yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili
diğer kanun hükümleri uygulanır.

Görevli mahkeme:

Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) Bu Kanunun
uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh
mahkemelerinde çözümlenir.

Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.) Kat malikleri kurulunca veya bu
kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir
nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan
ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu
görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri
onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde
boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin
başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki
amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca
boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına
yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.
İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları
saklıdır.

Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:

Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 – 2814/15 md.) Bir arsa üzerinde birden
çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan
hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate
alınır: a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm
bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok
inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan
blok veya blokların tamamlanmış bulunması
halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine
geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat
irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11
inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı
kalınmaksızın) tüzükle belirlenir. b) Yapılardan her birine
ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar
için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat
malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre
karşılanır, Yapılardan bir kısmının
tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de,
kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin
giderlere katılırlar. c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız
birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur

Kat irtifakına geçiş:

Ek Madde 4 –(Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.) Beş veya
daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı
yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş
olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına
geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde,
karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline
ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh
mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar
verilir: a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla
edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin
yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına
geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe
yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış
olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının
mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

E) Yürürlük tarihi:

Madde 66 –Bu kanun yayımı tarihinden
altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)

F)  Yürütme makamı:

Madde 67 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1) 10/6/1985 tarih ve 3227
sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle “Yürürlük tarihi” ile
ilgili 57 nci madde 66, “Yürütme makamı”ile ilgili 58 inci madde
de 67 nci madde olarak, numaralandırılmıştır.

2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki
Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma
yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki
Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.

KAT MÜLKİYETİ KANUNU
Kanun Numarası : 634
Kabul Tarihi : 23/6/1965
Yayımlandğı R. Gazete : Tarih: 2/7/1965
Sayı: 12038

BİRİNCİ BÖLÜM

Genel Hükümler

A)  Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:

I-Genel kural:

Madde 1 – Tamamlanmış bir yapının
kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi
bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki
veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre,
bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya
ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada
yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan
sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın
ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları
kurulabilir.

II – Tarifler: Madde
2 –
Bu kanuna göre :

a)      Kat
mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas
yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı
ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu
kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine
(Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis
edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde
kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat
maliki);

b)
Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında
kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan
yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle
paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma
haklarına (Kullanma hakkı);

c)
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat
mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya
birden çok yapının bağımsız bölümleri için o
arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine
göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara
da (kat irtifak sahibi); d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa
göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet
paylarına (Arsa payı); e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının
kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); Denir.

III – Kat mülkiyetinin ve kat
irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle
bağlantılı özel bir mülkiyettir. (Değişik: 13/4/1983 –
2814/2 md.) Kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının
bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının
kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme
halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa
payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin
değerleri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat
maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden
düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız
bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa
payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya
azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü
saklıdır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir
irtifak çeşidi olup, yapı tamamlandıktan sonra arsanın
malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan
birinin tapu idaresine yapacağı yazılı bir istem üzerine,
bu kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir.

  IV – Ortak yerler:

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile
belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler
bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a)   Temeller ve
ana duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar,
tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları,antreler,
merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel
tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel
çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük
ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus
olup bağımsız bölum dışında bulunan yuvalar ve
kapalı kısımlar, kalorifer daireleri,kuyu ve sarnıçlar,
yapının genel su depoları, sığınaklar,

b)      Her kat
malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp
kanalları ile kalorifer, su,havagazı ve elektrik tesisleri, telefon,
radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk
hava tesisleri,

c)
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları,
yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların
dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma
veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak
yer) konusuna girer.

B)  Bağlantılar :

I – Bağımsız
bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı:

Madde 5 – Kat mülkiyetinin başkasına devri
veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da
birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından
ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yolu ile de geçmez ve
başka bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine
bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış
arsa payı bırakılamaz. Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar,
kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına
konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan
irtifaklar kurulamaz. Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce
o gayrimenkulün kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan
haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında,
kendiliğinden kayıtlar.

II- Bağımsız
bölümlerle eklentiler ve ortak yerler arasındaki bağlantı:

Madde 6 – Bir bağımsız bölümün
dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis
edilmiş olan kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su
saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız
bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki, eklentilerin
de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün
(Beyanlar) hanesine kaydedilir ve bunlardan anayapının oturduğu
zeminin dışında kalanlar kadastro planında veya tapu
haritasında ayrıca gösterilir. Bağımsız bölüm üzerinde
kat mülkiyetiyle ve diğer kat maliklerinin haklariyle
bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri,
kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler
de kendiliğinden devredilmiş,kayıtlanmış vaya
kiralanmış olur.

C)    Ortaklığın (Şüyuun) giderilmesi ve öncelikle
satınalma (Şüf’a) hakkı:

I – Ortaklığın
giderilmesi:

Madde 7 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına
tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez.
Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi
dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi
istenebilir.

II- Önceiikle satınalma
hakkı:Madde 8 –
(Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 – 2814/3 md.) Kat mülkiyeti kurulmuş bir
gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya, kat irtifakı
bağlanmış arsa payının satılması halinde
diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle
satın alma hakkı yoktur. Bir bağımsız bölümün
paydaşlarından birinin kendi payını başkasına
satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını
kullanabilirler. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir.

D)  Genel hükümlerin uygulanma alanı:

Madde 9 – Kat mülkiyetine veya kat irtifakına ait
kütük kaydında veya kat malikleri arasındaki sözleşmede veya
yönetim planında veya bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde, kat
mülkiyetinden doğan anlasmazlıklar, Medeni Kanun ve ilgili diğer
kanunlar hükümlerine göre karara bağlanır.

İKİNCİ BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat
İrtifakının Kurulması

A)  Genel kural:

Madde 10 – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi
senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün
mülkiyeti (Kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya
birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti kurulurken
aynı katta birbirine bitişik bulunan birden fazla bölüm, kat
mülkiyeti kütuğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil
edilebilir. Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet
uyarınca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir
mahkeme hükmü ile yapılır. Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli
bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi
davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri,
paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız
bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o
gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere
dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek
suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı
tahsisine karar verebilir.

B)   Kat mülkiyeti kütüğü:

Madde 11

Kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak (Kat mülkiyeti
kütüğü) ne tescil olunur, bu kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille
ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde
de uygulanır. Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti
kütüğüne yapılmayıp, bu kanunda yazılı ilgili hükümler
gözetilmek şartiyle, irtifak haklarının tesciline ait genel
hükümlere göre yapılır. Henüz kadastrosu yapılmamış
olan yerlerde kat mülkiyeti, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre,
ayrıca tutulacak (Kat mülkiyeti zabıt defteri) ne tescil olunur.

C)    Kat mülkiyetinin kurulması:

I – İstem ve belgeler:

Madde 12 – (Değişik: 13/4/1983 – 2814/4 md.)
Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine
çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından
imzalanan bir dilekçenin tapu idaresine verilmesi veya istemde bulunulması
lazımdır. Bu dilekçede veya istem üzerine tapu idaresince
düzenlenecek tutanakta, anagayrimenkulün kat mülkiyetine konu olacak
bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı değerlerinin ve
bu bölümlere değerleri ile oranlı olarak tahsisi istenen arsa
paylarının gösterilmesi şarttır. Dilekçeye veya istem
tutanağına, kanunlara göre temliki tasarruflar için verilmesi
gerekenlerden başka, aşağıda yazılı belgeler de
eklenir.

a)      Anagayrimenkulün
(yapı veya yapıların) dış cepheler ve iç
taksimatı bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinin
ölçüleri açıkça gösterilmek suretiyle bir mimar veya mühendis
tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan ve içinde gösterilenlerin
doğruluğu belediyece tasdik olunan proje ve birden çok yapılarda
yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile belediyece verilen
yapı kullanma belgesi;

b)
Anagayrimenkulün (yapı veya yapıların) ön ve arka cephelerini ve
mümkünse yarı cephelerini gösteren, en az 13x18 büyüklüğünde ve
doğruluğu belediyece tasdikli bir fotoğraf;

c)      Her
bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş
bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile
giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün
maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış
noterden tasdikli liste;

d)
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına,
birden çok yapının varlığı halinde bu
yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde
hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler
tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

A)  Kat maliklerinin hakları:

I – Bağımsız
bölüm üzerinde:

Madde 15 –

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde,
bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle,Medeni Kanunun
maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

  II – Ortak yerler üzerinde :

Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak
yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre
malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler;
bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve
çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine
sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile
oranlıdır.

B)    Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa
üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı
süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine
düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı
olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. (Değişik:
13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının
tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir
veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti
yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici
hakkında da uygulanır. (Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı
kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve
bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya
başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi
anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

Kat Maliklerinin ve Kat
İrtifakı Sahiplerinin Borçları

A)    Kat Maliklerinin borçları:

I – Genel kural:

Madde 18 – Kat malikleri, gerek bağımsız
bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk
kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin
haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla,
karşılıklı olarak yükümlüdürler. Bu kanunda kat
maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız
bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu
bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da
uygulanır;bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte,
müteselsil olarak sorumlu olur. Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci
madde hükmü saklıdır.

II – Anayrimenkulün
bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk:

Madde 19 – Kat malikleri, anagayrimenkulün
bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve
sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat
maliklerinin rızası olmadıkça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde
inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış
badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise
ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve
değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine
bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin
bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak
rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve
değişiklik yapılabilir. Her kat maliki anagayrimenkule ve
diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan
dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

III- Anagayrimenkulün genel
giderlerine katılma :

Madde 20 –(Değişik birinci
fıkra:13/4/1983 – 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında
başka türlü anlaşma olmadıkça:

a)
Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için
toplanacak avansa eşit olarak;

b)
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma
ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer
giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için
toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla
yükümlüdür.

c)      Kat
malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla
bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri
sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 – 2814/9 md.) Gider veya avans payını
ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere
göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans
payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği
günler için aylık yüzde on hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür. Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya
onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan,
kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere
katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere
sebep olanlara rücu hakları vardır.

IV – Sigorta
anlaşması:

Madde 21 –

Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer
üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca
kararlaştırılabilir. Sigorta yapılması halinde kat
malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları oranında,
katılmakla yükümlüdürler. Anagayrimenkulün tümünün harap olması
halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat
maliklerine, arsa payları oranında, paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya
ortak yerlerden bir kısmı hasara
uğramışsa,alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan
yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır, Kat
malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan
zararlarını karşılamak üzere, kendi bağımsız
bölümlerini ayrıca kendi ad ve hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu
halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta bedelindeki
payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnız kendilerine
ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.

V – Ortak giderlerin
teminatı:

Madde 22 – (Değişik birinci fıkra:
13/4/1983 -2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına
düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,
bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak,
kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira,
miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira
borcundan düşülür. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa,
mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat malikinin bağımsız
bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin
yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri
lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci
maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin, gider borcunu
ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları
önceliklidir.

VI – Müsaade mecburiyeti:

Madde 23 – Kat maliklerinden birinin
bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen
bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya
tesislerin yeniden yapılması için diğer bir bağımsız
bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka
sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli
işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar. Anagayrimenkulün
bir kısmının harap olması halinde, harap olan
bağımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya
bağımsız bölümdeki tesislerin yeniden yapılması için,
sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya
dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin
malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye
mecburdurlar. Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade
yüzünden, kat maliklerinin veya orada başka sıfatla oturanların
uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen
bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdür- ler.

VII – Yasak işler:

Madde 24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş
veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde
hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler
kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri
hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan
muayenehaneler bu hükmün dışındadır. Anagayrimenkulün,
kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema,
tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi
eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane,
süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane,
basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat
malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine
şerh verilir.

VIII – Kat mülkiyetinin devri
mecburiyeti:

Madde 25 – Kat maliklerinden biri bu kanuna göre
kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle
diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek
derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının kendilerine devredilme- sini hakimden
istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız
bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki değeri o kat malikine ödenerek bu
mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında
devredilmesi için dava açılmasına kat malikleri kurulunca karar
verilir; bu kararı almak için çoğunluk sağlanamazsa veya kat
maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı
öteki kat malikleri açar ve davalının bağımsız
bölümünün mülkiyeti, davayı açmış olan kat maliklerine, arsa
payları oranında, devrolunur. Aşağıdaki durumlarda,
birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları
ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra
veya dava takibi yapılmasına sebep olunması; b) Anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince
verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte
devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi; c) Kendi
bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer
olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden
başlıyarak altı ay ve her halde dava hakkının
doğumundan başlıyarak beş yıl içinde
kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.

B)    Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu
olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere
yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre
tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine
getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca
kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak,
yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen
borçları, noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen, bu ihtar
tarihinden başlıyarak iki ay içinde yerine getirmezse,
diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa
payının ve kat irtifakının, o zamanki değeri
karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları
oranında, devrine karar verir. Kat irtifakı sahiplerinden birinin
kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması
sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu
yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

BEŞİNCİ BÖLÜM

Anagayrimenkulün Yönetimi

A)  Genel kurul:

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca
yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı
kalmak şartiyle, bu kurul tarafından
kararlaştırılır.

B)    Yönetim planı:

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma
maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve
yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini
bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm
bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak
anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara
bağlanır. (Değişik: 13/4/1983-2814/11 md.) Yönetim
planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin
beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye
göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Yönetim
planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle
onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan
değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar)
hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına
bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında
saklanır.

C)    Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları: I

I-Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan
az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer böyle
bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı
içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin
veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve
toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat
maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahütlü
mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri
kurulu her zaman toplanabilir. İlk çağrı yapılırken,
birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması
halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte
yapılacağı da belirtilir.

  II-Yeter sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı bakımından yarısından
fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla, karar verir. Yeter sayı
sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa
kararlar en geç bir hafta, içerisinde yapılacak ikinci toplantıya
katılanların, oy çoğunluğuyla verilir. Bu kanunda yeter
sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

III – Oya katılma:

Madde 31 – Her kat maliki,arsa payı oranına
bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.
Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki,
her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir;
bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin
sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı
bütün oyların üçte birinden fazla olamaz, oy hesabı
yapılırken kesirler gözönüne alınmaz. Bir
bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri
kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat
maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.
Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki
görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz. Kat
maliklerinden biri oyunu, yetkili vekil eliyle kullanabilir; ancak aynı
kişi oy sayısının üçte birinden fazlasını
kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

IV – Kararlar:

Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından,
sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek
kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri,
yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat
malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya
denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat
malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu
kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa
numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir
deftere yazılarak, toplantıda, bulunan bütün kat maliklerince
imzalanır karara aykırı oy verenler bu
aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir
husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar
defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide
olarak ona göre çözülür.

 V – Hakimin müdahalesi:

Madde 33 – Kat malikleri kurulunca verilen karara razı
olmıyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira
akdine, oturma (Sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak
devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine
getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün
bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak, hakimin müdahalesini
istiyebilir. Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim
planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet
kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği
kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya
tebliğ eder. Tesbit edilen süre içinde hakimin kararını yerine
getirmiyenlerden, aynı mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezası
alınmasına kesin olarak hükmolunur; yirmibeşinci madde hükmü
mahfuzdur.

  D)  Yönetici: I – Atanması:

Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi
aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç
kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim
kurulu) denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız
bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün
bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici
durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı
bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici
her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık
toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp
bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse
diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu
yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat
maliklerine karşı sorumlu olur. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu
atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca
değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu
atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat
göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa
bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu,
yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir. Yöneticinin öz ve soyadı ile
iş ve ev adresinin anagayrimenkulün giriş kapısı
yanına veya antrede görülecek bir yere çevre içinde asılması
mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her
birinden,ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece 50 liradan
250 liraya kadar para cezası alınmasına kesin olarak hükmolunur.

 II – Yöneticinin görevleri:

1.  Genel yönetim işlerinin görülmesi:

Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında
belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici
aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen
kararların yerine getirilmesi; b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak
kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı
için gereken tedbirlerin alınması; c) Anagayrimenkulün sigorta
ettirilmesi; d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma,
onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,
sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim
planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,
her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans
olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın
harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans
toplanması; e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin
kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat
malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,
bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f)
Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Anagayrimenkulü
ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan
vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Anagayrimenkulün
korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan
hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması; i) Kat
mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine
karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek
hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j)
Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve
gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat
anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap
açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya
çağırılması.

  2.   Defter tutulması ve belgelerin
saklanması:

Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun
kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın
özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere
tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle
diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her
takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde
yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu
maddede yazılı

3.   İşletme projesinin
yapılması:

Madde 37 – (Değişik:13/4/1983 – 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici
gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a)
Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider
tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci
maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle
diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20
nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir. Bu
proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen
yararlananlara, imzaları karşılığında veya
taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde
projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun
işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas
Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden
sayılır.

  III- Sorumluluğu:

1.Genel kural:

Madde 38 – Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir
vekil gibi sorumludur.

2. Hesap Verme:

Madde 39 – Yönetici, yönetim planında
Yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman
yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı
içinde kat malikleri kuruluna, anagayri menkul dolayısiyle o tarihe kadar
elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına
vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların
arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı
zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

  IV-Hakları:

Madde 40 – Yönetici, kaide olarak vekilin haklarına
sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri
yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen
vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye
mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip
yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın
tazminini kat maliklerinden istiyebilir. Yönetici, yönetim planında veya
kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa
bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir, (Değişik: 13/4/1983-2814/13
md.) Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış
yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp
katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda
katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir
karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine
düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

  A)    Yönetimin denetlenmesi:

Madde 41 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu
görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin
çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların
denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman
konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla
beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman
yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi
aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri
bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde
denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,
eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının
birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla
denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki
düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği
taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve
verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1)
den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları
taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere
geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

  B)    Yenilik ve ilaveler:

I – Faydalı olanlar:

Madde 42 – Kat malikleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi
başlarında bir değişiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün
veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale
konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına
yarıyacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa
payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından,
faydalanma oranına göre, ödenir. (Ek:10/12/1990 – KHK – 431/1 md.; Aynen
kabul: 5/2/1992-3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak
kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanılmak
maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin
sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine
yapılır. (Ek : 10/12/1990 – KHK – 431/ 1 md.; Aynen kabul: 5/2/1992-3770/1
md.) Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya
dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu
karara aykırı hükümleri değiştirilmiş
sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa
payı oranına göre ödenir.

  II – Çok masraflı ve lüks
olanlar:

Madde 43 – Yapılması arzu edilen yenilik ve
ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks
bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri
tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya
geçitlerinde bulunmıyorsa, bunlardan faydalanmak istemiyen kat maliki,
gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin
giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat
malikleri öderler. Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmıyan
kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin
yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa
payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik
veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

  III- Bağımsız
bölüm ilavesi:

Madde 44 – Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme
kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında
veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci
fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya
ilavesi için: a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
b) Anagayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre,
yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız
bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve
oybirliğiyle tesbit edilmesi; c) İlave edilecek yeni
bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde, tapu
memuru huzurunda yapılacak resmi senetle, 14 üncü maddeye göre kat
irtifakı kurularak bunun, anagayrimenkulün bütün bağımsız
bölümlerinin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi
ve anagayrimen- kulün kapanan eski kütük sayfasiyle 13 üncü madde hükmüne göre
bağlantı sağlanması; Şarttır. Bu nitelikteki
ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle beraber kendisi katılmak
istemiyen kat maliklerinin arsa paylarından, bu ilaveler sebebiyle azalan
kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız
bölümlerine tahsisini kabul ettikleri, resmi senette belirtilir. Bu takdirde,
yeni bağımsız bölümün yapılmasına katılmıyan
kat maliklerinin arsa paylarından yeni tahsis sebebiyle azalan
kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartiyle, yeni yapılan
bağımsız bölüm, kat irtifakı kurulmasına dair olan
eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu
yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve kat
mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına yeni malik veya malikler
adına tescil edilir.

 C)    Temliki tasarruflar ve önemli işler:

Madde 45 – Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya
arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin
başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya
anayapının dış duvarlarının, çatı veya
damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim
işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar
üzerine yapılabilir.

 ALTINCI BÖLÜM

Kat Mülkiyetinin ve Kat
İrtifakının Sona Ermesi

A)    Kat mülkiyetinin sona ermesi:

I – Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya
kamulaştırılması ile:

Madde 46 – Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti
kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek
kişinin mülkiyetinde toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona
ermez. Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün
bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplamış bulunan
malikin, anagayrimankuldeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesine ait
yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul, müstakil bölümlere
bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya
gaçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak
suretiyle tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin
kurulmasından sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil
kaydına bunlar da yazılır. Bağımsız bölümlerden
biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir şahsi hakla
kayıtlanmış bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak
kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi mülkiyete
çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi
istenemez. Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil
kaydının silinmesine muvafakat etmemekle beraber hakkının
yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın niteliğine
göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat
ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun, adi mülkiyet
esasına tabi kılınmış olan o gayrimenkuldeki bütün
ortak mülkiyet payları üzerine geçirilmek suretiyle genel kütüğe
tescil olunur. Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte tamamen yok olması veya
kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi
genel hükümlere göre yapılır. Anagayrimenkul kamulaştırılırsa,
her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli
bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de
gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine
ödenir.

  II – Anayapının harap
olması:
Madde 47 – Anayapının tümü
harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden
sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri
tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden
yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir
kısmı,bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir
yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri
karşılığında ve arsa payları oranında
kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu halde devrolunan arsa
payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının
(Beyanlar) hanesine işaret olunur; arsa payını
devralanlar,devraldıkları tarihten başlıyarak iki yıl
içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya veya
aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere
bağlı arsa paylarını bu kanunun 3 üncü maddesinin 2 nci
fıkrasındaki esaslara göre yeniden hasaplıyarak kat mülkiyeti
kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar. Yukardaki fıkra hükmüne
uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti
kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek harap olan
bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet hükümleri
uygulanır. Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup
da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin
yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız
bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp
yaptırmıyacaklarını, harabolma tarihinden
başlıyarak altı ay içinde diğer kat maliklerine
yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. Bildirmiyenlerin yeniden
yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları,
bölümlerini yeniden yaptırmak istiyenlere öncelikle devredilir. Harabolan
bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede
yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına
çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh
verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat
mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.

III- Bildirme ödevi ve
kaydın silinmesi:
Madde 48 – Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya
bir kısmının harabolması halinde durum yönetici
tarafından o gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresine ve bütün
kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsız bölümü harap
olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir; bunun
bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden
bağımsız bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte
biri oranındaki kısmından da yönetici müteselsilen sorumlu olup,
Hazine sorumlu değildir. Kat mülkiyeti sona erince, kat mülkiyeti
kütüğündeki sayfalar kapatılarak gayrimenkulün kaydı
anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek ve kat
mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydiyle bağlantı
sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet
esaslarına göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta
bedelleriyle enkaz üzerinde de ortak mülkiyet hükümleri yürür. Tümü harabolan
anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafından
yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak
istenirse, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler
uygulanır.

B)   Kat
irtifakının sona ermesi:
Madde 49 –
Kat irtifakına konu olan arsanın
maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir
beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka
her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın
tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale
gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona
erer. (Değişik fıkralar:13/4/1983 – 2814/14 md.): Kat
irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması
sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı
yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi,
gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat
irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için
uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden
uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı
kaldırıldığında tapu kütügündeki kayıt silinir.

YEDİNCİ BÖLÜM

Son Hükümler

A)    Yasaklar:

Madde 50 – Bu kanun yürürlüğe girdikten sonra
Medeni Kanuna ve diğer kanunlara göre, bir gayrimenkulün
paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için irtifak
hakkı kurulamaz. Tümü kargir olmıyan yapılarda kat mülkiyeti
kurulamaz.

  B)  Yeni duruma uyma :

Medeni Kanunun yürürlüğe
girmesinden sonra kurulan irtifaklarda:

Madde 51 – (Değişik birinci fıkra:
30/4/1969 – 1166/1 md.) Medeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra bu
kanunun yürürlüğe girdiğı tarihe kadar bir gayrimenkulün
paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden kat maliki gibi
tek başına faydalanmasını sağlamak için üzerinde
irtifak hakkı kurulmuş olan gayrimenkullerin mülkiyetinin 2/1/1971
tarihine kadar kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil
ettirilmesi mecburidir. Bu yapılmazsa irtifak hakları sona ererek
yalnız ortak mülkiyet devam eder. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyetin
birinci fıkra gereğince kat mülkiyetine çevrilmesi ve kat mülkiyet
kütüğüne tescili, ortak maliklerden birinin tapu ideresine
başvurması üzerine tapu idaresindeki belgelere ve bu kanunun 12 nci
maddesinin (b) bendinde yazılı fotoğrafa dayanılarak
yapılır; bu halde fotoğrafın,tapu idaresine başvuran
ortak malikin imzasiyle tasdik edilmesi yeter. Diğer ortak malikler bu
çevrilmeye itiraz edemiyecekleri gibi bunun giderlerine katılmaktan ve
yönetim planı yapmaktan kaçınamazlar; kaçınılırsa,
hakimin müdahalasine dair olan 33 üncü madde hükmü uygulanır.

II- Medeni Kanundan önce kurulmuş
olan haklarda :

Madde 52 – Medeni Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce
(Hava hakkı, oda mülkiyeti) gibi isimler altında kurulmuş olan
haklar, bu kanunun yürürlüğe girmesinden başlıyarak üç yıl
içinde, aşağıda yazılı hükümlere göre, bu kanun uyarınca
kat mülkiyetine veya kat irtifıkına çevrilir: a) Gayrimenkul üzerinde
bu haklara konu olan yapı bölümleri mevcutsa, hak
sahipleri,aralarında yapacakları bir sözleşme ile, o
gayrimenkulün arsasında, bölümlerinin değerleri oranında ve
hiçbir bedel ödemeye mecbur olmaksızın, Medeni Kanunun ortak mülkiyet
hükümlerine göre paydaş olurlar ve Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili
hükümleri uyarınca kat mülkiyetini kurarlar. b) Yapı bölümleri mevcut
olmayıp yalnız hava hakkı mevcutsa, bu hak (a) bendindeki
esaslara göre hak sahibinin arsada paydaş olması suretiyle
kendiliğinden kat irtifakı hakkına çevrilir ve kütüğe o
suretle tescil edilir. c) Hak sahipleri anlaşarak bu kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren üç yıl içinde eski
haklarını kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevirmezlerse, bu
çevirme, gayrimenkulün bulunduğu yerin tapu idaresince, ayrı
ayrı bölümlerin değerleri oranında arsa paylarının
tesbiti ve gereken belgelerin hazırlanması suretiyle ve bu maddenin
(a) ve (b) bendlerindeki esaslar uyarınca,hak sahiplerinden birinin
müracaatı üzerine veya doğrudan doğruya yapılır ve
durum bütün hak sahiplerine bildirilir. Bu hakların tapu idaresince kat
mülkiyetine veya kat irtifakına doğrudan doğruya çevrilmesi için
gereken masraflar Hazinece ödenerek, kamu alacaklarının tahsili
hakkındaki özel kanun hükümlerine göre hak sahiplerinden alınır.
Hak sahipleri tapu idaresinin kararına karşı, bunun kendilerine
bildirilmesinden başlıyarak bir ay içinde, sulh mahkemesine dava
açmak suretiyle itiraz edebilirler.

III- Medeni Kanuna göre
kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi:

Madde 53 – Bu kanun yürürlüğe girdiği tarihten önce bir
gayrimenkulün paydaşlarından birinin o gayrimenkulün bir bölümünden
kat maliki gibi tek başına faydalanmasını sağlamak
için kurulmuş olan irtifak hakları,bu kanuna göre kat mülkiyetine
çevrilinceye kadar anagayrimenkulün yönetimi, yönetim planı
yapılması mecburiyeti ve giderlere ve sigorta mecburiyetine ve bunun
primlerine katılma hususlarında bu kanun hükümleri uygulanır.

C) Özel kanuna göre
ortaklaştırma (Şüyulandırma) halinde kat mülkiyetinin
durumu:
Madde 54 – İmar Kanunu hükümlerine göre
ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller
arasında kat mülkiyetine tabi gayrimenkul varsa, İmar Kanununun 46
ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda
bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın
giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. Böyle bir
anlaşmaya varılmazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki
geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükmüne göre
ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı
ayrı takdir edilerek, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün
malikine, öteki gayrimenkullerin bu değerle satın almasını
teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık
giderilmiş olur. Kesinleşen sulh mahkemesi kararının
tebliğinden başlıyarak bir ay içinde bedel ödenmez veya
altı ay içinde ödenmek üzere banka mektubu veya ayni teminat gösterilmezse
ortaklaştırılan gayrimenkullerin tümü, imar durumuna göre
mümkünse kat mülkiyeti muhafaza ve diğer gayrimenkuller buna ilhak
edilerek, eğer bu mümkün değilse kat mülkiyeti
kaldırılarak, açık artırma yoliyle satılıp
ortaklık giderilir ve satış bedeli her gayrimenkulün, ikinci
fıkra uyarınca takdir edilmiş olan değerleri
arasındaki orana göre, maliklere paylaştırılır.

C)  Harç ve vergiler:

Madde 55 – Bu kanuna göre kat mülkiyeti ve kat
irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini ihtiva
etmedikçe her çeşit harc ve vergiden muaftır. Bu muafiyet, Medeni
Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra kurulan irtifak haklarının
51 nci madde gereğince kat mülkiyetine ve Medeni Kanundan önce
kurulmuş olan hakların 52 nci maddeye göre kat mülkiyeti veya kat
irtifakına çev- rilmesi işlemlerine de şamildir. Kurulan kat
mülkiyetleri tapu memurunca derhal anagayrimenkulün kayıtlı
bulunduğu yerin belediyesine ve vergi dairesine bildirilir.

D)  Belediyesi olmıyan yerlerdeki durum:

Madde 56 – Bu kanunun belediyelere yüklediği
görevler, belediye olmıyan, yerlerde o yerin bağlı
bulunduğu ilçe veya il merkezleri belediyelerince, 6785 sayılı
İmar Kanununun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ise ilgili
belediyece yerine getirilir.

SEKİZİNCİ BÖLÜM
(1)

Devre Mülk Hakkı

Madde 57 –Mesken olarak kullanılmaya
elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak
maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız
bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek
mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.
Bu hakka devre mülk hakkı denir.

Madde 58 – Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça
devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin
sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.
Devre mülk hakkı ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına
çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir. Devre mülk üzerinde
bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir. Devre mülk hakkı
bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı
olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer.

Madde 59 –Devre mülk hakkının
yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 15 günden daha az
süreli olmaması gerekir.Sözleşmede aksi
kararlaştırılmamışsa devre mülk hakkı sahibi bu
hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.

Madde 60 – Ana taşınmaz mal ile
bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu
kütüklerinin beyanlar hanesine,bağımsız bölüm veya yapı
üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve
düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.

Madde 61 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulacak
yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikler arasında
dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri,
yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için
ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar devre mülk
sözleşmesinde belirlenir. Bu hususları içeren ve bütün hak
sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesi resmi senede eklenir ve tapu
kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. (1) Bu
bölüm ve bu bölüm başlığı altındaki maddeler 10/6/1985
tarih ve 3227 sayılı Kanunun 1 nci maddesi ile eklenmiştir.

Devre mülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız
bölüm için ortak malikler, kendi aralarından veya dışardan bir
gerek veya tüzelkişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak
tayin ederler. Bu Kanunun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devre mülk
yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir.

Madde 62 – Kat mülkiyetine çevrilmiş birden fazla
bağımsız bölümlerden bazılarının üzerinde devre
mülk hakkı kurulması, aksi yönetim planında
kararlaştırılmamışsa, diğer bağımsız
bölüm maliklerinin muvafakatlarına bağlı değildir.

Madde 63 – Üzerinde devre mülk hakkı kurulan
yapı veya bağımsız bölümün ortak malikleri, aksi
sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, şuyuun
giderilmesini isteyemezler.

Madde 64 – Devre mülk hak sahipleri,kendilerine
ayrılan ve tapu sicilinde belirtilen dönem süresi sonunda istifade
ettikleri bağımsız bölüm veya yapıyı sözleşme
hükümleri gereğince boşaltmaya ve yeni hak sahibine teslime
mecburdurlar. Dönem süresi sonunda tahliye olmadığı takdirde,
istifade edecek dönem sahibinden birisinin veya yöneticinin tapu
kaydını ve sözleşmeyi talebine ekleyerek ibrazı halinde,
mahallin en büyük mülki amirin emri ile, başkaca bir işlem ve
tebligata lüzum kalmadan, derhal zabıtaca
boşalttırılır. İdare veya yargı organlarına
yapılacak başvuru, bu boşaltma işlemini durdurmaz.
İlgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları
saklıdır.

Madde 65 –Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve
borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve
uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya
yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili
diğer kanun hükümleri uygulanır.

Görevli mahkeme:

Ek Madde 1 – (Ek: 13/4/1983-2814/15 md.) Bu Kanunun
uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh
mahkemelerinde çözümlenir.

Kullanma yerlerinin boşaltılması:
Ek Madde 2 – (Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.) Kat malikleri kurulunca veya bu
kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir
nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan
ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu
görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri
onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde
boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin
başvurusu üzerine başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki
amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca
boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına
yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.
İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları
saklıdır.

Birden çok yapılarda uygulanacak özel hükümler:

Ek Madde 3 – (Ek:13/4/1983 – 2814/15 md.) Bir arsa üzerinde birden
çok yapının varlığı halinde, bu Kanunda yer alan
hükümlerin uygulanmasında aşağıdaki kurallar dikkate
alınır: a) Vaziyet planına göre yapılacak tüm
bağımsız bölümlerden yüzde kırkının veya blok
inşaatlarda herbiri en az sekiz bağımsız bölümü kapsayan
blok veya blokların tamamlanmış bulunması
halinde,tamamlanan bağımsız bölümler için kat mülkiyetine
geçilebilir Bu takdirde, tamamlanmamış yapılara ilişkin kat
irtifaklarının tapu kütüklerinde nasıl yer alacağı (11
inci maddenin 2 nci fıkrasına bağlı
kalınmaksızın) tüzükle belirlenir. b) Yapılardan her birine
ilişkin ortak giderler o yapıdaki kat malikleri, bütün yapılar
için müşterek tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler bütün kat
malikleri tarafından 20 nci maddedeki kurala göre
karşılanır, Yapılardan bir kısmının
tamamlanmamış olması halinde, kat irtifakı sahipleri de,
kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin
giderlere katılırlar. c) Blok yapılarda, bunlardan yalnız
birine ilişkin sorunların çözümlenmesinde, kat malikleri kurulu, o
blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşur

Kat irtifakına geçiş:

Ek Madde 4 –(Ek: 13/4/1983 – 2814/15 md.) Beş veya
daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı
yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş
olması ve pay sahiplerinden en az beşte dördünün kat irtifakına
geçiş konusunda aldığı karara uyulmaması halinde,
karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki paylarının iptaline
ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline sulh
mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar
verilir: a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla
edinildiğinin ispat edilmiş olması, b) Müşterek maliklerin
yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakına
geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe
yapılan tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamış
olması, c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının
mahkemece tespit edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.

E) Yürürlük tarihi:

Madde 66 –Bu kanun yayımı tarihinden
altı ay sonra yürürlüğe girer. (1)

F)  Yürütme makamı:

Madde 67 – Bu kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (1) 10/6/1985 tarih ve 3227
sayılı Kanunun 1 inci maddesiyle “Yürürlük tarihi” ile
ilgili 57 nci madde 66, “Yürütme makamı”ile ilgili 58 inci madde
de 67 nci madde olarak, numaralandırılmıştır.

2) 5/2/1992 tarih ve 3770 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde – Doğal Gazın Kullanımı Hakkında
Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Yetki
Kanunu ile Bakanlar Kuruluna verilen Kanun Hükmünde Kararname çıkarma
yetkisi 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu için adı geçen Yetki
Kanunu ile verilen süre bitimine kadar geçerlidir.